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2018年上海房地產市場調研報告

來源:市房協秘書處  來源:信息調研部   發布日期:2019/3/5 12:37:23

 

 

 

供內部參考  勿公開使用

             

 

                                               

 

2018年上海房地產市場調研報告

上海市房地產行業協會

 

房地產市場調研是上海房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海房協邀請市房管局、市統計局等行政有關部門和民間研究機構的專家組成調研組,定期研究分析房地產市場。

本次調研著重分析2018年上海房地產市場運行情況,并對2019年市場走勢進行預判,形成本調研報告,供會員企業和政府管理部門參考。

 

一、2018年上海房地產市場的基本情況

(一)土地供應

2018年,全市共出讓國有建設用地使用權1205公頃,比上年增加20.9%。其中居住用地545公頃,減少11%;商服用地172公頃,增加42%;工業用地488公頃,增加86%。

(二)房地產開發投資

2018年,全市完成房地產開發投資4033.18億元,比上年增長4.6%(全國房地產開發投資120264億元,比上年名義增長9.5%),增幅上升0.6個百分點;其中住宅投資2225.92億元,比上年增長3.4%(全國為增長13.4%),增幅回落6.1個百分點。房地產開發投資占全社會固定資產投資的52.9%,占比下降0.3個百分點。

(三)房地產開發建設

2018年,全市商品房施工面積14672.37萬平方米,比上年下降4.5%,增幅回落6.2個百分點;其中住宅施工面積為7520.39萬平方米,下降6.2%。在施工面積中,新開工面積2687.17萬平方米,上升2.6 %(全國為增長17.2%);其中住宅新開工面積1473.17萬平方米,上升5%(全國為增長19.7%)。

2018年,全市商品房竣工面積3115.76萬平方米,比上年下降8%,增幅回落40.8個百分點;其中住宅竣工面積1730.27萬平方米,下降7.1%,增幅回落28.6個百分點。

(四)房地產交易

2018年,全市商品房銷售(包括現房銷售和期房銷售)1767.01萬平方米,比上年上升4.5%,增幅上升42個百分點。其中商品住房(包括市場化商品住房、銷售型保障住房)銷售1333.29萬平方米,下降0.6%,增幅上升33個百分點。

2018年,全市存量房(二手房)成交登記面積為1646.2萬平方米,比上年減少0.81 %,增幅上升50.94個百分點,其中住宅成交登記1301.61萬平方米,減少4.81%,增幅上升50.62個百分點。

(五)住房價格

全市新建商品住房價格指數:2018年有6個月環比持平或下跌,3月份、8月份、9月份、10月份、11月份、12月份環比上升,2018年12月份比上年同期上漲0.4%。二手住房價格指數:2018年除1月份環比上升0.1%之外,之后連跌11個月,2018年12月份比上年同期下跌2.7%。

2018年,全市商品住房平均銷售價格(含銷售型保障房)28981元/平方米,比上年上升16.5%。二手住房平均成交價格38760元/平方米,比上年上漲1%。

 

(六)房地產金融

2018年,全市中資商業銀行自營性人民幣房地產貸款余額20317.21億元,同比增長7.2%,增幅同比回落6.1個百分點。其中個人住房貸款余額13074.27億元,同比增長4.8%;人民幣房地產開發貸款余額5776.74億元,增長11.5%。

 

二、2018年上海房地產市場的政策環境

    2018年,全國政策面繼續貫徹“房子是用來住的,不是用來炒”的主基調,呈現出前緊后松的特點。前三季度,中央層面堅持調控目標不動搖、力度不松勁:3月,兩會重申“房住不炒”;7月,政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”; 8月,住建部要求地方政府落實穩地價、穩房價、穩預期的主體責任。在這個大背景下,各地根據自身情況,實行“因城施策”的差別化調控,四限政策持續發力,過去沒有調控的城市也陸續加入,調控范圍逐漸由一二線向三四線城市擴容,多省市全面整治市場秩序。據統計2018年前三季度,全國各地樓市調控政策累計326次:大連、沈陽、太原等市相繼落地限購令,成都、青島、三亞等市升級限購;蕪湖、蘭州、合肥等市出臺限價令;蘭州、長春、大連等多市加入限售,沈陽、青島、貴陽等市升級限售。12月,住建部提出2019年的核心目標是“穩地價、穩房價及穩預期,堅持因城施策、分類指導,夯實城市主體責任”。地方層面調控政策也隨之發生變化,部分城市局部放松限價、限售:廣州、武漢、南寧等城市局部放松限價;廣州、杭州等城市下調房貸利率上浮比例;珠海樓市限購放松,非戶籍人才購房繳納社保降至最低1-12個月;菏澤更是取消樓市限售。貨幣政策方面,2018年繼續實施穩健的貨幣政策,央行采取了一系列逆周期措施,通過四次降準,增量開展中期借貸便利(MLF)等方式提供了充裕的中長期流動性。

2018年,上海認真執行中央的各項調控政策,針對上海房地產市場的具體情況,加強了對企業購房、銷售秩序和住房租賃市場的調控力度:7月2日,出臺“企業購買商品住房新規”,規范了企業購房行為;9月10日,出臺“房地產市場秩序專項整治規定”,規范房地產市場行為;10月6日,出臺“規范本市代理經租企業及個人‘租金貸’相關業務規定”,規范“租金貸”相關業務。

(一)房地產有關政策

14月25日,中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(證監發[2018]30號)。《通知》共五條:一、總體要求。……。二、住房租賃資產證券化業務的開展條件及其優先和重點支持領域。……(三)發行住房租賃資產證券化產品應當符合下列條件:一是物業已建成并權屬清晰,工程建設質量及安全標準符合相關要求,已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;二是物業正常運營,且產生持續、穩定的現金流;三是發起人(原始權益人)公司治理完善,具有持續經營能力及較強運營管理能力,最近2年無重大違法違規行為。(四)優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。(五)鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。……。(六)重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金(REITs)。三、完善住房租賃資產證券化工作程序。……。四、加強住房租賃資產證券化監督管理。……。五、營造良好政策環境。……。 

25月22日,住房城鄉建設部印發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(建房[2018]49號)。《通知》共七條:一、堅持調控目標不動搖、力度不放松。……。二、加快制定實施住房發展規劃。……。三、抓緊調整住房和用地供應結構。……熱點城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間,公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。……。四、切實加強資金管控。……。五、大力整頓規范房地產市場秩序。各地要嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為,嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等違法違規行為。……。六、加強輿論引導和預期管理。……。七、進一步落實地方調控主體責任。……。

36月28日,住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》(建房〔2018〕58號)。《通知》共三條:一、工作目標。針對近期房地產市場亂象,通過部門聯合執法,重點打擊投機炒房行為和房地產“黑中介”,治理房地產開發企業違法違規行為和虛假房地產廣告,進一步整頓和規范房地產市場秩序,健全房地產市場監管機制,切實維護人民群眾合法權益。 二、整治重點。(一)投機炒房行為。1.壟斷房源,操縱房價、房租。2.捂盤惜售或者變相囤積房源。3.通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等途徑捏造、散布房地產虛假信息,以及雇傭人員制造搶房假象等方式,惡意炒作,哄抬房價。4.通過更改預售合同、變更購房人等方式,投機炒作未交付的商品房。5.通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式,違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。(二)房地產“黑中介”違法違規行為。……。(三)房地產開發企業違法違規行為。1.在取得商品房預售許可前,以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用。2.未按政府備案價格要求銷售商品房,或者以附加條件限制購房人合法權利(如捆綁車位、裝修)等方式,變相實行價外加價。3.一房多賣,損害購房人合法權益。4.利用合同格式條款,免除自身法定義務、加重購房人責任、排除購房人合法權利。5.限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。6.未標明房源銷售狀態、銷售價等違反明碼標價規定的行為。(四)虛假房地產廣告。……。三、工作要求。……。

47月2日,市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局出臺《關于規范企業購買商品住房的暫行規定》(滬建房管聯[2018]381 號),《規定》共五條:一、企業在本市購買商品住房必須同時符合以下條件,購房時間以合同網簽備案日期為準:1、企業設立年限已滿5年;2、企業在本市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣;3、企業職工人數10名及以上,且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年。企業近年繳納稅款金額滿500萬元以上的,購房時不受上述企業設立年限和員工人數等條件的限制。二、企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。三、住建、房管部門會同相關部門對執行商品住房項目公證搖號、按序選房制度加強監管,要求開發企業嚴格執行全部準售房源、積累客戶規則和名單、搖號排序結果公證和公示規定;進一步加強客戶認籌規則制訂指導審核以及執行監管,嚴格落實企業購買商品住房規定。四、住建、房管部門會同規土部門(不動產登記機構)加強企業購買、出售商品住房交易登記審核,會同稅務、人社、公積金管理等部門建立相關信息共享核查機制,對違反企業購買、出售商品住房相關規定的,不予辦理房地產交易登記手續。

59月10日,市住房城鄉建設管理委、市房管局、市委宣傳部、市公安局、市司法局、市稅務局、市工商局、市物價局、上海銀監局等九部門聯合印發了《關于開展2018年房地產市場秩序專項整治的通知》(滬建房管聯〔2018〕554 號),《通知》共三條:一、工作目標。……。二、整治重點。……。(一)發布虛假信息行為。……。(二)投機炒作行為。……。(三)房產經紀違法違規行為 。……。(四)商品房銷售違法違規行為。……。三、工作要求。……。

610月6日,上海市住建委,市房管局,市金融辦,央行上海分行,上海銀監局等五部門聯合印發了《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》(滬建房管聯〔2018〕582號),《通知》共十條: 一、無“住房租賃經營”業務范圍、未經本市房屋行政管理部門備案、未加入本市房地產經紀行業協會的代理經租企業不得合作開展個人“租金貸”業務。……。二、代理經租企業利用房東房源與金融機構合作開展個人“租金貸”業務,應當事先征得原始房東書面同意。三、發揮本市住房租賃公共服務平臺的行業監管作用。四、代理經租企業應當嚴格把控自身杠桿率,密切關注企業流動性。五、代理經租企業不得套取銀行業金融機構信用,不得利用 個人“租金貸”業務沉淀資金惡性競爭搶占房源,不得哄抬租金 搶占房源。六、……。七、……。八、……。九、……。十、……。

(二)貨幣金融政策

1、實施中性的財政政策和穩健的貨幣政策

12月末,廣義貨幣(M2)余額182.67萬億元,同比增長8.1%,增速比上月末高0.1個百分點,與上年同期持平;狹義貨幣(M1)余額55.17萬億元,同比增長1.5%,增速與上月末持平,比上年同期低10.3個百分點;流通中貨幣(M0)余額7.32萬億元,同比增長3.6%。全年凈投放現金2563億元。

12月末,本外幣貸款余額141.75萬億元,同比增長12.9%。12月末人民幣貸款余額136.3萬億元,同比增長13.5%,增速分別比上月末和上年同期高0.4個和0.8個百分點。全年人民幣貸款增加16.17萬億元,同比多增2.64萬億元。分部門看,住戶部門貸款增加7.36萬億元,其中,短期貸款增加2.41萬億元,中長期貸款增加4.95萬億元。

2、降低存款準備金率四次

央行決定:從2018年1月25日起,為支持金融機構發展普惠金融業務,聚焦單戶授信500萬元以下的小微企業貸款、個體工商戶和小微企業主經營性貸款,以及農戶生產經營、創業擔保、建檔立卡貧困人口、助學等貸款。人民銀行決定統一對上述貸款增量或余額占全部貸款增量或余額達到一定比例的商業銀行實施定向降準政策。凡前一年上述貸款余額或增量占比達到1.5%的商業銀行,存款準備金率可在人民銀行公布的基準檔基礎上下調0.5個百分點;前一年上述貸款余額或增量占比達到10%的商業銀行,存款準備金率可按累進原則在第一檔基礎上再下調1個百分點。

央行決定:4月25日起,大型商業銀行、股份制商業銀行、城商行、非縣域農商行以及外資銀行人民幣存款準備金率降低1個百分點,共釋放資金近1.3萬億元,相關銀行同時歸還所借央行的中期借貸便利(MLF)共9000億元。兩者相抵,凈釋放資金近4000億元。

央行決定:7月5日起,下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。鼓勵5家國有大型商業銀行和12家股份制商業銀行運用定向降準和從市場上募集的資金,按照市場化定價原則實施“債轉股”項目,釋放資金7000億元。

央行決定:10月15日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點,本次降準所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利(MLF),除去此部分,降準還可再釋放增量資金約7500億元。

 

三、2018年市場走勢分析與2019年市場走勢預測

2018年,上海房地產市場呈現“量平價穩”的態勢。土地出讓面積同比增加,住宅用地地價同比回升;房屋銷售面積同比增長4.5%,住房價格指數同比漲幅微增;二手住房成交同比下降,價格指數同比下跌

展望2019年,從宏觀經濟面看,中央經濟工作會議對2019年的經濟定義為“穩中有變,變中有憂”,宏觀經濟存在著較大下行壓力,2018年年底各項宏觀經濟數據也大都不及市場預期,經濟運行充滿了不確定性;從資金面看,為了抵御經濟下行風險,貨幣政策中性偏積極,央行將積極創設以及續作各種融資工具(MLF、TMLF等),且將繼續定向降準,以期保持市場流動性合理充裕;從政策面看,全國政策仍將堅持“房住不炒”的主基調,但各地會根據不同情況 “因城施策”,“一城一策” ,庫存量較大的城市,調控政策或將有所放松。但庫存不足、房價上漲壓力較大的城市,仍將堅持調控。

上海將繼續保持定力,繼續落實各項調控措施,規范房地產市場秩序,保持政策的連續性和穩定性。從上海房地產市場供求關系看:供應方面,受資金鏈影響,部分觀望的開發企業將逐漸遵從政府制定的開盤價,加大推盤入市力度,預計2019年供應量會有所上升;需求方面,2019上海舊改要加速,改造量要比2018翻番,這會釋放部分需求,此外,部分非本市戶籍購房人的納稅社保時間已滿五年這部分需求將得到釋放,預計2019年成交量會穩中有升。綜上所述,預計2019年上海房地產市場將繼續平穩運行的格局,土地市場量穩價平,租賃住房用地將繼續加大供應力度;房地產開發投資保持低位增長,施工和新開工面積與上年基本持平;商品住房成交面積會有所上升,住房價格將保持平穩。

以下側重從供地、投資、銷售、房價等方面對上海房地產市場運行和走勢進行分析。

(一)土地供應總量明顯增加,住宅用地略有減少,住宅用地價格有所回升

2018年,土地供應總量比上年明顯增加,全市共計出讓國有建設用地使用權1205公頃,比上年增加20.9%。

2018年住宅用地供應545公頃,比上年減少11%。其中三類用地399公頃(經適房8公頃、動遷安置房284公頃、中小套型商品房107公頃),占全市住房用地供應73.2%,除中小套型以外的商品住房用地供應146公頃(其中租賃住房用地供應102公頃),占全市住房用地供應26.8%,比上年增加12.3%。

根據民間研究機構數據顯示,2018年上海共成交113幅地塊(經營性用地),成交面積合計412萬平方米,比上年增長9.6%,成交金額共計1602億元,比上年增長44%。其中住宅用地成交34幅,成交面積174萬平方米。

2018年商品住宅平均成交樓面地價22747元/平方米,比上年上升24.5%;商服平均成交樓面地價14783元/平方米,比上年下降5.9%;工業平均成交樓面地價1523元/平方米,上升18.9%。商服用地樓板價呈下降趨勢,住宅、工業樓板價呈增長趨勢。(見表1)

表1:上海招拍掛土地出讓成交面積和成交樓板地價比較

 

 

土地出讓成交(公頃)

土地出讓成交樓板地價(元/平方米)

 

2015年

2016年

2017年

2018年

2015年

2016年

2017年

2018年

商品

住宅

289

303

130

159

17682

29400

18272

22747

商服

194

146

121

172

11800

11973

15721

14783

工業

317

314

263

488

1535

1502

1280

1523

2018年上海土地市場延續了2017年以來的平穩行情,低溢價成主流,尤其宅地基本都以底價成交。2月13日,上海地產集團聯合上海浦東軌道交通、上海申通地鐵以137.7億總價競得龍陽路交通樞紐南側的浦東新區北蔡Z000501單元(白楊路以東片區)01-01等19幅地塊,溢價率為0.007%,樓板價約10018元/平米。這是今年總價最高的地塊,也是上海土地市場有史以來最大宗土地拍賣。7月26日,中信養老產業有限公司14400萬元拿下的崇明區陳家鎮CMSA0004、CMSA0005單元13-01商業用地,溢價率達到209.81%。這是今年溢價率最高的地塊。12月10日,融創以底價拿下靜安市北高新園區N070501單元18-01地塊,總價30.52億,折合樓板價46610元/平方米,這是今年單價最高的地塊。

2018年,租賃用地共成交35幅,未來至少可以提供35000套租賃用房,主要分布于楊浦、靜安、浦東等市區范圍。上海本土國企仍是租賃用地的主力軍,其中上海地產集團、張江集團、陸家嘴集團和市北高新集團,分別以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。值得一提的是,10月22日,有巢科技投資有限公司(華潤置地)以底價競得松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號(集體土地試點入市)地塊,成交價格為1.25億元,建設租賃住房不低于825套。與過去土地市場出讓的國有建設用地不同,這是上海首次通過土地市場推出的集體土地入市建設租賃住宅項目,出讓人為泗涇經濟聯合社。之后,松江作為集體土地試點入市的區域,又繼續推出租賃用地,補充租賃住房市場,全年共推出的五宗集體土地試點入市的租賃住房用地全部成交,五宗地塊全部位于松江區,容積率在1.4至2.5之間,合計建筑面積22.76萬平方米。此舉落實了十九大租購并舉的主旨,意味著在原有被鎖定土地供應的背景下,上海土地供應將有新的途徑,房企拿地機會增加。

分析2018年上海土地市場成交回歸理性的原因:一是隨著本輪房地產調控持續深化,特別是今年三季度以來樓市快速降溫,商品房銷售未及預期,房企對后市的預期日益理性,拿地決策也更加理性。二是房地產行業金融監管趨嚴,企業資金壓力日益趨緊。同時,近年來房企融資渠道總體收緊,融資成本居高不下,融資難度也越來越高,房企資金壓力加劇,資產負債率不斷上升,隨著償債高峰期來臨,企業資金緊張。三是2017年以來限地價、限房價、自持要求、配建要求等政策層層加碼,對于房企來說,這些限制條件對企業的運營能力和項目資金周轉提出了更高的要求,市場參與者銳減,競爭減小,企業出價也更趨理性。

2019年土地市場走勢分析:一是會從住房市場體系和住房保障體系兩個方面協同推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。會堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,穩房價、穩預期。二是土地供給端會更加注意從區域、功能、配套、人口規模增長、15分鐘生活圈、職住平衡等因素優化土地供應結構、時序和規模。三是地價的異常情況監測方法更加完善,會綜合運用完善網絡化、信息化和全生命周期運行評估等手段,相機進行調控。四是隨著地價的合理回歸,部分資金寬裕的大型房企將會積極補倉,央企、國企和大型民企仍將是土地市場的主角。總體上看,2019年土地市場將繼續延續“量穩價平”的態勢。

(二)房地產開發投資低位增長

2018年,本市房地產開發投資低位增長,完成投資4033.18億元,比上年增長4.6%。從全年走勢看,房地產開發投資呈現總體平穩、低位波動態勢。1-2月的投資增速(10.1%)為全年最高點,此后總體保持平穩,增速在3.0%~5.3%區間波動(見圖1)。2018年,本市房地產開發投資占全市固定資產投資的52.9%,比重同比下降0.3個百分點。

圖1:2018年本市房地產開發投資走勢

 

 

 

 

從房屋類型看,住宅和辦公樓投資小幅增長,商業營業用房投資下降。2018年,本市住宅投資2225.92億元,比上年增長3.4%,占房地產開發投資的55.2%,比重下降0.6個百分點;辦公樓投資692.71億元,增長7.9%,占17.2%;商業用房投資461.42億元,下降8.9%,占11.4%。

從投資結構看,土地購置費快速增長、占比提升,建安工程投資下降。2018年,本市房地產開發投資中的土地購置費1846.14億元,比上年增長21.2%,占全部房地產開發投資的45.8%,比重提高6.3個百分點;建安工程投資1971.77億元,下降6.3%,占48.9%。

(三)商品住房成交量略有回升,價格指數同比微漲

2018年全市商品住房市場降溫,成交面積小幅上升,住房價格指數同比微漲,市場化新建商品住房去化周期有所增加。市場總體上呈現“量平價穩”的狀態。

2018年,全市商品房批準預售1570萬平方米,比上年增長113%;其中商品住房批準預售1168萬平方米,比上年增長38.37%。全市商品房銷售1767.01萬平方米,同比增長4.5%;其中商品住房銷售1333.29萬平方米,同比減少0.6%。

2018年1-12月上海新建商品住房價格指數同比微漲。1月份跌0.4%、2月份跌0.4%,3月份漲0.2%,4月份跌0.1%、5月份跌0.2%,6月份持平、7月份跌0.1%、8月份漲0.1%、9月份漲0.1%、10月份漲0.1%、11月份漲0.5%、12月份漲0.6%,12月份同比上漲0.4%。

從全國70城市新建商品住房價格指數看:2018年,中央繼續嚴格執行“房住不炒”,各地逐步貫徹落實“因城施政、分類調控” 的政策。不同城市的市場格局發生了明顯變化,一線、二線和三四線城市分化愈加顯著。一線城市整體成交均價波動不大高位維持,北京、上海、深圳全年房價同比微漲,分別達到2.3%、0.4%和0.1%;二線城市房價受到人才引進政策、棚改貨幣化安置等政策的影響,市場出現了階段性房價上漲,熱點二線城市還出現了“萬人搖號,一房難求”的現象,西安和海口全年漲幅最大,同比上漲超過20%,分別為22.4%和22.1%、昆明、青島、合肥、成都、重慶等城市全年漲幅均超過10%,南京、天津、杭州等城市漲幅收窄,全年漲幅分別為0.7%、1.7%、5.6%,廈門房價則出現下跌,全年下跌0.4%;三四線城市進入分化調整期,三四線城市在2017年普遍上漲之后,隨著調控政策逐步收緊,部分經濟面不佳的城市陸續迎來調整期,房價上漲遇到壓力,漲幅均有縮窄。呼和浩特全年漲幅最大,達到21%,溫州、無錫、金華、泉州等城市全年漲幅均在10%以下,分別為1.9%、5.2%、4.5%、1.5%。

圖2:2018年1-12月上海市場化商品住房成交情況

     據房地產交易中心網上數據(見圖2)顯示:2018年,市場化商品住房(不包括保障性住房)銷售面積588.93萬平方米,同比增長2%;銷售均價44340元/平方米,同比上升0.6%。從走勢上看,呈現出兩頭低,中間高的特點。1月,市場推盤量有所增加,有14個項目拿到預售證,單月成交43.71萬平方米。2月,受春節傳統淡季影響,成交回落至17.79萬平方米。3月開始,上海加快了預售證的發放,市場供應量逐漸增多,帶動了市場成交。3月、4月、5月分別成交45.21萬平方米、41.56萬平方米、49.41萬平方米。6月,受到住建部約談12個房價過快上漲省市的影響,有關部門再度加強了對預售項目的監管,市場供應量大幅下滑,成交也受其影響出現下滑,回落至41.34萬平方米。下半年開始,各家房企為完成全年業績目標選擇妥協,以政府的限定價格入市,同時不少樓盤開始降價促銷,7、8兩月市場成交活躍,成交量大幅提升,分別成交68.35萬平方米和83.1萬平方米。8月住建部再度要求各地落實調控責任影響了市場預期,加之前兩個月需求的過度透支,樓市“金九銀十”持續遇冷,供應量環比大幅縮減,市場表現持續萎糜,9、10兩月成交開始回落,分別成交了65.76萬平方米和50.5萬平方米。年末兩月,雖然房企為了年終沖刺搶收,供應端大幅放量,年末最后一周內更是有21個項目集中開盤,但市場依舊成交低迷,成交量繼續下滑,11月、12月僅成交48.24萬平方米和33.96萬平方米。

2018年上海商品住房市場銷售出現了“冷熱不均”的現象,一二手價差倒掛的市區高端盤和區位、交通配套不佳的遠郊剛需盤去化呈兩級分化。如中糧前灘海景壹號4月23日推437套房源,共計吸引了3127組客戶參與搖號。金山某盤推出456套房源,均價在兩萬元以下但僅吸引了8組客戶前去認籌,認籌率不足2%;下半年市場全面降溫,整體趨勢逐步走低,遠郊剛需盤去化情況依舊不佳,市區高端盤熱度也逐漸冷卻。12月,大寧金茂府、萬科翡翠濱江、仁恒公園世紀等高端盤開盤當天去化率都明顯不及預期,僅在50%左右。

分析2018年上海商品住房量升價平的原因主要有三點:一是政策調控效果明顯,供應端調控持續發力。2018年,上海加快了對預售證的審批速度,市場供應同比去年翻倍,但備案價“控價”措施仍然嚴格,新房備案價上漲得到有效抑制。二是需求端預期發生轉變。上海的需求大部分都是改善型需求,其特點就是彈性很大,此輪調控歷時已達25個月,社會各界已經深刻認識到了國家的決心,此外下半年市場快速下行,受到“買漲不買跌”的影響,大量需求進入了觀望,延緩入市速度。三是房企資金壓力加重,加速推盤入市。2017年剛剛實行“限價限批”的時候,不少企業覺得審批價格不及預期,不愿入市,想等價格放開再上市,但2018年政策都沒有放松,企業資金壓力和庫存壓力持續加大,大部分企業放棄觀望,接受政府審批價入市,同時加大了促銷力度,以減小利潤的代價積極跑量。

2018年上半年全市網上可售量保持穩定,維持在550萬平方米左右小幅波動,下半年市場加大供應,但成交卻逐月走低,因此庫存大幅增加。年底去化周期達到14.4個月,比年初增加4.3個月。截至12月31日,網上市場化商品住房可售量為706.17萬平方米,比去年同期增加45.0%,其中普通商品住房可售量為105.39萬平方米,比去年同期增加30.1%。另外,動遷安置住房可售量2636.5萬平方米,比去年同期增加4.5%。

根據世邦魏理仕公布的數據顯示,2018年上海優質寫字樓供應高峰持續,寫字樓需求進入多元化階段。上海零售物業單體體量超過10萬平方米的大型商業項目較上一年翻番。投資方面,2018年上海大宗物業投資市場交易總額突破了千億大關,達到1176億人民幣。從投資者策略偏好來看,資本增值型及機會型的投資占比61%,顯示了上海投資市場的投資邊際比以往更廣闊。從上海寫字樓的需求來看,則更趨向于多元。

2019年上海商品房市場走勢分析:2019年上海在房地產市場保持穩定運行的前提下,調控政策仍將以穩為主,同時也將更加強調因城施策、理性施策和結構優化,市場總體上會呈現“供需穩定,價穩量平”的態勢。開發商為沖規模和增加現金流動性,將會加快出貨速度;伴隨政策影響逐步被市場消化,購房信心將會有所恢復,成交會出現一定程度的回暖;房價受制于維穩的樓市政策主基調,不會大起大落。綜合各種因素判斷:2019年上海商品住房供應量將持平,成交面積將有所增加,住房價格保持平穩。

(四)二手住房市場成交量小幅下降,價格指數同比下跌明顯

2018年上海存量房(二手房)登記面積1646.2萬平方米,同比下降0.81%。其中存量住宅(二手住房)登記面積1301.61萬平方米,同比下降4.81%;成交均價38760元/平方米,同比上升1%。

2018年1-12月上海二手住房價格指數同比下跌:1月份漲0.1%,2月份跌0.4%,3月份跌0.6%,4月跌0.2%,5月份跌0.3%,6月份跌0.3%,7月份跌0.1%,8月份跌0.1%,9月份跌0.1%,10月份跌0.2%,11月份跌0.1%,12月份跌0.3%,2018年12月比上年同期下跌2.7%。2018年上海二手房市場量價平穩的主要原因是,新房市場供量充足及限價原因,一二手房價差不斷擴大,大量需求轉向了一手房市場,二手房市場有價無市,議價幅度上升。下半年,由于一手市場降溫明顯,成交量逐月下滑,市場改善型需求減少導致“連環套”式的交易減少,二手房成交隨之下滑,價格也相應回落。隨著市場的低迷,二手房市場的信心嚴重不足,買賣雙方進入新一輪博弈期。

圖3:2018年1-12月上海二手住房成交情況

總體上看,據房地產交易中心網上數據(見圖3),2018年二手住房呈現出量穩價跌的趨勢。1月份成交11383套;2月份春節長假期間成交量出現下探,單月僅成交6850套;3月份成交量迎來明顯回升,成交16750套;4月份一手房市場供應放量,入市新盤價格又低于周邊的二手房均價,這分流了部分二手房客戶,成交量出現下滑,成交13097套;在政府控預售、穩房價的措施下,二手房市場價格松動,致使購房需求得以一定量的釋放,二手房市場逐步回升企穩,5、6兩月分別成交了15537套和14975套;下半年,房企為了沖刺業績,一手房供應大量增加,一手房限價入市繼續分流二手房買家,7、8兩月二手房市場成交量逐月下滑,分別成交13615套、13119套;9月,市場略有反彈,成交回升至13660套;第四季度,一手房市場降溫明顯,大量需要“連環套”(賣掉二手房買新房)交易的改善型需求暫緩入市,受此影響,二手房市場觀望氣氛濃郁,成交銳減,10月份成交量下探至11778套;11、12月份成交略有反彈,分別成交13463套和12604套。

2019年二手房市場分析:2019年上海市場仍將保持調控定力,政策無明顯放松跡象,因此一手房市場仍將延續平穩的走勢,二手房市場與一手房市場關聯度很高,也會隨之運行平穩。但由于明年上海將加大舊改力度,市中心區域可能會有部分拆遷需求進入二手房市場,交易量或許會有所提升,同時,一二手房價格倒掛的現象可能會倒逼二手房市場降價,再加上市場進入了買方市場,議價幅度有所提升,價格可能仍有調整空間。預計2019年,二手房市場將延續調整走勢,交易量可能有所增加,房價可能略有調整并逐步趨穩。

 

四、對當前上海房地產市場的看法和建議   

    2019年,我國經濟發展進入關鍵時期,中央經濟工作會議判斷經濟運行將“穩中有變,變中有憂”,外部環境復雜嚴峻,經濟形勢充滿了不確定性,經濟面臨下行壓力。在這個宏觀背景下國家的大方針將突出一個“穩”字,房地產行業要“穩房價、穩地價、穩預期”,保證市場的平穩發展。上海房地產市場經過兩年時間的調控已初見成效,投資、交易量、房價都已保持穩定。但上海市場需求依舊堅挺,供求關系持續偏緊,長期來看房價仍然存在一定的上漲壓力。因此,上海將保持政策定力,繼續從緊執行調控政策,緩解房價上漲預期,同時也應加快研究建立市場長效機制,構建“租售并舉”的房地產市場。企業則應直面市場下行的挑戰,敬畏市場,苦練內功,保持健康穩定發展。

(一)促進房地產市場平穩發展,努力構建“租購并舉”的房地產市場

從2016年10月份開始的這一輪調控至今已歷時26個月,此次調控從供需兩方面入手,效果非常明顯,房地產市場的三個重要的指標投資、交易量、房價都已保持穩定。調控成果來之不易,但也要認識到,此輪調控采用了較多的行政手段,達到穩定市場的作用,這并不是長效機制。2019年,有關部門在維持市場繼續平穩發展的同時也應不斷完善調控政策,建立適合上海實際的房地產市場平穩健康發展長效機制。同時,努力促進租賃住房市場健康發展,從而構建起“租購并舉”的住房制度。

1、房地產市場發展以穩為主,有效防范大起大落風險

2019年,國家的大方針更加突出一個穩字,“房價穩、地價穩、預期穩”,現在正處于宏觀調控的關鍵點,在這個點位保持穩定,能保障社會、企業、購房者三方的利益,房地產市場需要穩定發展,謹防出現大幅波動。

從目前來看2019年有三個因素會誘發房地產市場反彈:一是舊改提速,2019年上海中心城區的黃浦、楊浦、虹口、靜安四個區要加快舊改速度,舊改數量要比2018年翻翻,達到4萬戶左右,而且現在的舊改主要以貨幣補償為主(2018年有近九成的人就選擇了貨幣補償),這部分人拿了貨幣后可能會入市買房,市場需求會有所增加。二是當前樓市政策已趨于明朗化,未來很大可能將保持現狀,即使行政干預也是以加強和堵漏為主,調控力度已見頂,一旦購房者認為政策底已到,他們就會“賣舊換新”,果斷入市,二手房交易活躍必然會帶動一手房交易,需求有短時間內釋放的可能。三是2016年調控時規定外地人購房納稅社保從兩年提高到五年,2019年這批被限制的外地購房者就會擁有購房資格,非本市戶籍的購房需求將得到釋放。這三方面需求的累積或讓市場出現階段性反彈,不利于市場的平穩運行。

防止房地產市場大起的同時也要防大落。2008年國際金融危機對當時的上海房地產市場影響就很大,2008年3月的時候上海房地產市場運行還很平穩,但到了9月就急轉直下,市場交易量成斷崖式下跌,當月交易量一下子就跌去三分之二。

政府部門應該對房地產市場倘若出現重大風險事件準備相應預案。此外,企業的債務問題也需引起高度重視。據海通證券研報顯示,從存續地產債到期情況看,2019年全年地產債償還量預計還有3031億元,另外還有4157億元會進入回售期,如果按照40%的回售比例預估,待償還的規模還有4694億元,這個償還量尚未包括2019年底前發行且到期的超短融(2018年這一規模大約有150億元),考慮到這一部分,預計2019年地產債償還規模要在4800億元上下。和2018年3100億元的償還量比較看,2019年地產債償還壓力有大幅增加。

2、完善調控政策,優化行業發展環境

適時改善土地出讓規則。自2017年上海調整了土地出讓規則,經營性宅地出讓采用“招掛復合”方式后。房企除了需要通過嚴格的自有資金審核后,還將根據企業綜合實力進行篩選,房企的經濟實力、技術資質、項目經驗都被列入綜合考察范圍。在這樣的出讓方式下,買家主要以綜合實力強勁的國企、央企和近幾年在上海擴張比較明顯的大型房企為主。雖然后來評分項目添加了“受讓管理”,占45分,但也僅限于當年,第二年受讓記錄仍然會清零。這一規則主要是根據當時土地市場過熱,從規范市場的角度考慮的,中小企業參與的市場的機會很小。目前房地產市場進入了新階段,可考慮適時調整規則,使更多的中小企業有機會參與到市場中。特別是民營開發企業,使他們有更多的發展空間。

完善自持租賃要求。現行招拍掛住宅用地中硬性規定了15%的自持租賃住房需求,且要配建設5%的保障房,這樣實售面積不到80%。一方面開發商拿地成本變相提高,未來銷售商品住房價格上升,另一方面,許多項目位置偏遠,建設租賃住房出租困難,造成住房資源浪費。建議政府部門在出讓土地時,能根據土地所處區位,當地租賃市場需求,合理設置地塊出讓條件,對區位較偏的項目適當降低自持比例要求提高住房供應的有效性,穩定住房價格,提高土地利用效率。

優化稅收程序。當前上海的稅收程序要求預售時要按收款預繳3%的增值稅,但根據企業測算,實際增值率往往不能達到3%以上,因此會產生多繳增值稅的情況。但現行稅收政策沒有退還稅款的規定,希望政府能根據項目實際情況,合理設置征收程序,或降低增值稅預征率,減輕企業的稅收及資金負擔。

3、支持與規范并重,促進租賃市場健康發展

隨著住房制度改革的深化,住房租賃市場供需雙方都得到快速發展。當前,已到了建立租購并舉的住房制度,大力發展租賃住房市場階段。2015年住房城鄉建設部發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,各地都加快租賃市場的發展,到2017年十九大報告中進一步明確建立租購并舉的住房制度,我國住房租賃市場進入了快速發展的階段。在急速發展過程中,2018年租賃市場出現了各類新問題,比如經租機構跑馬圈地抬高租金、租金貸暴雷、甲醛房問題、長租公寓資金鏈斷裂等眾多亂象頻發,造成了不良的社會影響。發展租賃住房市場需要從規范和支持并重兩個方面,從四個“有”入手,有針對性地解決問題。

一是租賃住房建設有支持。2017年起,上海已經出讓了60幅租賃用地。但從整個房地產市場看,租賃市場占比仍不高,發展空間還很大。租賃住房建設還面臨土地成本高、建設供應支持政策少的情況。可進一步改進租賃用地出讓的方式,現在按商品房的出讓是70年的土地出讓期,出讓金是一次性交付的,租賃用房也參考銷售型商品房的出讓方式拿地的話成本太高,租賃性住房用地出讓是否可以考慮采取年租制,可以有效降低拿地成本,有利于調動企業建設租賃住房的積極性。同時在建設規劃、稅費等方面可以進一步研究優惠政策。

二是租賃住房經營有規范。在進一步通過稅收等支持租賃住房經營的情況下,要進一步規范代理經租為主長租公寓經營。首先要規范代理經租的運營,包括代理經租住房在裝修、運營、信貸產品運用中的規范。特別是近期長租公寓出現的裝修供應標準問題,包括有害氣體等、房租貸問題、抬高租金的問題等,要從制度的層面研究問題產生的根源及需要采取的政策措施。其次要規范代理經租發展模式,鼓勵企業積極探索有效的盈利模式和服務模式。如果沒有穩定的盈利模式,企業是做不長的。改變現在簡單的收租差、風投融資和拆分單元出租的盈利模式,這樣模式是不能撐起企業長期去做的。再者要規范增值服務模式,鼓勵企業合理創新服務模式,現在的白領公寓已經不單純滿足于居住功能,還要加上許多的公共配套服務、娛樂服務和社交服務等增值服務。香港的白領公寓建筑面積很小,房間就是睡覺的,但公共配套做得特別豐富齊全,住戶所有活動都是在公共區域解決的,上海將來的趨勢也可以向這個方向發展。

三是租賃住房居住有保障。通過立法、政策等保護承租人的合法權益,增加租賃居住的穩定性和安全性,使租賃住房成為可以滿足長期居住需求的條件。保障承租人享受到公平的公共服務,盡量在多數公共服務上實現“租購同權”。同時,要支持多層次的租賃住房需求,一方面上海要打造高品質的租賃生活,要讓住房租賃成為一種時尚的生活方式,讓青年新市民都愿意去租房。另一方面更要關注普通務工人員的租賃需求,以服務業、建筑業、制造業等為主的多數產來滬務工人員收入一般,需要普通的租賃住房,甚至需要通過合租解決住房問題,要支持供應更多的安全、實惠的普通租賃住房。

四是租賃住房管理有創新。新時代租賃住房市場的發展要有新思路、新突破,不能走老路,要邊發展邊規范,既要鼓勵發展,同時也要制定好制度。今年長租公寓成為了社會熱點,據消保委數據顯示,2018年1至8月長租公寓有1400多個投訴。監管部門要加強對租賃市場的監管,包括通過信息化手段強化監管能力,通過制度建設強化監管效率。同進,發揮行業內部的自律機制避免市場的惡性競爭,促進企業的規范運行。并在近期關注重點問題,如整改租金貸,防止其發展成第二個P2P。規范企業行為,防止大型經租企業為了搶占市場,任意抬高租金,擾亂市場秩序。

(二)尊重市場,苦練內功,保持企業持續健康發展

2018年行業內的一些典型事件反應出房企的預期變化。萬科提出要“活下去”,碧桂園投資降速,恒大降價促銷。龍頭企業的焦慮反映了房企對此前市場下行的擔憂,也意味著房企的發展戰略開始變化。面對樓市調整周期持續的可能,房企應充分尊重市場發展規律,認識風險存在,積極調整經營策略,保證資金鏈安全,調整利潤預期,以價換量、加快推盤節奏來快速回籠資金。同時也應把握時機,苦練內功,強化內部管控,優化發展模式,為今后的發展打下基礎。

1、充分認識經營風險,主動調整經營策略

保證資金流安全仍是首位,防止資金鏈斷裂。在年初“去杠桿”的背景下,房企的“融資難”在2018年體現得更為明顯,銀行加強了住房信貸管理,提高對貸款風險防范外,基金、信托、債權發行也同步加強了管理,房企整體的融資難度普遍偏高。在行業內部,所有的資源都在向大房企集中,銀行等金融機構很少再給百強房企以外的房企貸款。2019年的融資環境預期會好轉,但中小企業  融資難仍將存在,所以一些銷售額不夠大且債額過大的房企,仍會面臨資金壓力加大的風險。

適時以價換量,促銷出貨。從大環境來看,當前政府“房住不炒”的主基調不會改變,“四限政策”仍將繼續執行,隨著市場觀望情緒的持續,市場成交不會明顯反彈,部分企業在面臨融資成本和庫存不斷增加的雙重壓力下,應以價換量,積極促銷,以各種營銷手段吸引潛在客戶,加快回籠資金,安全渡過階段性困難。

保證質量,夯實品牌。2018年市場出現了大量的業主維權事件,這有部分原因是限價造成的,但也有部分原因是企業“減配降標”造成的,在市場下行期中,房企更應“愛惜羽毛”,不應以降低品質、減少配置、取消功能來減少成本,增加利潤,這樣做的結果會損失了企業的品質形象與品牌價值。提高企業效益,需要項目公司更精準地服務客戶需求,特別是在客戶價值敏感點上做足功課,在觀感質量上嚴格把關,雖然成本增加不多,但較明顯提高客戶效用,有利于提高市場份額,增加收益。

2、順應市場周期,苦練內功,把握轉型時機

在市場調整期中,房企應把握時機,苦練內功,圍繞“運營機制與組織管控”全面提升自身的綜合能力。通過強化內部管控,包括投資管控、融資管控、產品管控、人才管控等方面,嚴格把控項目的盈利空間,保證利潤率水平,并為未來進入新周期后的增長打下基礎。

做好投資管控。在目前市場回歸理性、土地市場轉冷、房企投資節奏普遍放緩的背景下,房企要做好重點關注區域、城市的發展研究。通過加強投資模型建設、構建投資標準體系的方式來提高投資效率和專業度,控制投資風險。未來,除了招拍掛之外,企業應通過合作、收并購及戰略獲取等方式拓展版圖,布局基本面較好的一二線城市,同時關注一二線周邊可承載外溢需求的三四線城市。在求發展與控風險的抉擇中綜合平衡,雙管齊下,控制土地成本,確保利潤率。

做好融資管控。未來,在政府大力推動租賃住房發展和資產證券化的背景下,資產證券化和住房租賃相關專項債券將是企業融資的突破口。部分優勢房企可以通過發行企業債券增加現金流。此外,在表內融資收緊的情況下,房企可以加強與各類金融機構的合作,以拓展企業的融資渠道,比如中國平安成為華夏幸福的二股東之后,雙方建立了全面戰略合作伙伴關系,平安集團將向華夏幸福提供融資授信、保險、理財、資產管理、賬戶現金管理、投資銀行等多元化服務。此外,房企參與成立房地產基金也是一種讓房企以較小的成本撬動大量資金的方法,比如華潤置地聯合世博及中國人壽設立的150億商業地產投資基金。

做好產品管控。在調控背景下,市場變得更加理性和成熟,行業利潤也將逐步降低。未來企業的銷售業績更多的要依靠產品的運營、產品的周轉和產品的品質來競爭。在眾多競品中,辨識度高且有質量的產品才能脫穎而出。企業應該從產品定位、研發設計、工程質量、成本管控、運營管理、物業管理等各個環節積極提升產品力。此外,產品的定位要精準,要根據不同地區的不同需求來制定產品策略,比如從上海新房市場的未來來看,改善性需求將是主流,中高端產品更受市場追捧。這從今年上海市場嚴重的兩極分化現象(中高端改善產品去化率普遍較高,剛需產品嚴重滯銷)中就可見端倪。

做好人才管控。當前房地產行業正處于一個顛覆傳統的發展階段,企業的競爭歸根結底是創新型人才的競爭。未來企業轉型和創新,需要更加靈活、更加具有張力、更具有成長潛力的年輕一代來實現,比如按照營銷、非營銷兩類人才進行基礎人才儲備與培養等。同時,要注重企業內部人才力量的自我孵化。

3、發揮本土房企優勢,努力抓住新機會

從未來三到五年的中短期來看,中國房地產市場整體規模將在當前這個位置橫盤運行,市場總體將以穩為主。但對于企業來說,未來競爭將會更將激烈,行業會出現明顯的優勝劣汰現象。近年來,受到政策、土地、資金等各方面因素的影響,上海市場已經成為了央企、國企和大型民企的主戰場,不少上海本土房企基本已經無地可開發,轉型迫在眉睫。上海本土房企未來的機會在于發揮本土企業的優勢,努力分享房地產市場新階段的兩個紅利:一是通過資產運營獲得發展機會,市場進入了運營時代,存量時代,沒有辦法再用高周轉來賺取市場的溢價,而是要考驗企業做資產的現金流和運營能力,能否打造出精品,這取決于房企資源排布、架構、理念的變化。上海本地企業更了解市場需求,更能把握資產運營環境,可考慮跟運營去要收益,從原來的規模增長轉變成高質量增長。二是在細分領域中尋找發展機會,通過精品項目去要溢價,比如說文旅、城市升級、舊改等業態,本土企業可以在這方面找到地緣性的基因突變,抓住產品迭代的紅利。

城市運營就是這種思路的體現。城市運營的本質,就是房企在相對不發達的區域,拿下比較大的一塊地,長期經營,在這個區域逐漸發展的過程中,獲取長期回報。這種模式實現有兩個前提:一是開發商有長期的低財務成本資金來源,不怕長期持有;二是開發商有產業能力、運營能力,能讓自己持有的物業不斷升值,同時帶動片區土地升值。現在,特色小鎮開發就是一類,本質上也是城市運營的一種形式。小鎮的盈利,主要來自:租金+服務收入+物業增值+投資入駐企業+政府政策補貼返還。城市運營的項目,銷售物業之外,持有物業也比較多,形態會包括產業、商業、住宅等等。在租金服務收入相對穩定、物業增值達到一定水平之后,可以通過以下一些渠道變現:直接出讓股權變現;通過股市、金融產品、資產證券化變現。

 

 

 

 

 

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